포스코 ’24개월 공사비 유예’ vs 삼성물산 ‘기성불’..핵심은 이자부담
[파이낸셜뉴스] 서울 신반포 19차·25차 재건축 수주전이 본격 시작되면서 조합원들의 관심이 시공사별 ‘수익구조’에 쏠리고 있다.
분양가 상승 흐름 속에서 브랜드보다 실질적인 분담금에 영향을 미치는 금융구조가 핵심 변수로 떠오른 상황이다.
3일 부동산업계에 따르면 포스코이앤씨의 경우 ‘확정 후분양’과 ’24개월 공사비 지급 유예’를 결합해 조합의 금융 부담을 최소화하는 방안을 제시했다.
착공 후 24개월간 공사비 지급을 유예하고, 분양수입 범위 내에서만 공사비를 지급하도록 설계해 조합의 공사비 대출 부담을 줄인 구조다.
이 기간 동안 시공사가 자체 자금으로 공사를 수행하며, 이 과정에서 발생하는 금융비용도 시공사가 부담한다.
이에 따라 조합은 후분양에 따른 분양가 상승 효과를 온전히 수익으로 확보할 수 있으며, 평당 최소 1억5000만원 수준의 대물변제 기준을 통해 수익 하방도 보완했다.
삼성물산은 ‘골든타임 분양’을 통해 선·후분양 등 분양 시점 선택권을 제시하고, 공정률에 따라 공사비를 지급하는 ‘기성불’ 방식을 적용했다.
기성불 방식이란 공사가 진행된 만큼 공사비를 지급하는 구조다. 조합은 이를 위해 분양수입 또는 대출을 통해 재원을 마련해야 한다.
이에 따라 선분양을 선택할 경우 분양수입으로 공사비를 충당할 수 있어 금융 부담은 줄어들지만 상대적으로 낮은 분양가가 적용되면서 조합원 수익이 감소해 결과적으로 분담금이 늘어날 가능성이 있다.
반대로 후분양은 상승한 분양가로 수익성은 높아지지만 분양 전까지 공사비를 조달하기 위해 조합이 직접 대출을 일으켜야 한다. 이 과정에서 발생하는 이자 등 금융비용이 사업 전체 수익성을 낮추는 요인으로 작용한다.
이에 부동산 전문가들은 “분양가상한제 지역에서 후분양이 수익 측면에서 유리하다는 점은 분명하다”면서 “다만 공사비 지급을 위해 분양 전까지 누적되는 금융비용을 누가 부담하느냐가 사업성의 핵심 변수로 작용한다”고 분석하고 있다.
lich0929@fnnews.com 변옥환 기자
