“30억 1채가 10억 3채보다 낮아
보유세, 가액 기준 논의 필요”
양도세 감면 횟수 제한 제안도
이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 전문가 발제를 듣고 있다. 연합뉴스
정부의 부동산 세제 개편이 보유세는 강화하고 양도세는 장기보유특별공제를 손보는 방향으로 설정될 것으로 보인다. 다만 초고가주택 기준이나 1주택자에 대한 세액공제, 양도세 감면 횟수 등 세부적인 기준은 막판까지도 진통이 예상된다.
이재명 대통령은 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 주재한 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 “보유세를 강화해야 한다는 점은 사실 대체적으로 동의하는 것”이라며 “그러면 어느 범위에서 어느 정도로 강화할지, 어떤 차등을 둘지가 중요하다”고 말했다.
■주택 수에서 주택 가액 기준으로
현행 종합부동산세 기본공제는 1가구 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 공시가격 합산액 9억원이다. 이를 초과하는 경우 그 초과분에 대해 세금을 납부하는 제도다. 이후 산출된 과표에 곱해지는 세율 역시 1주택자는 0.5~2.7%의 기본 누진세율이 적용되지만, 다주택자에게는 최고 5.0%에 달하는 중과세율이 매겨진다.
최종 산출세액 단계에서 1가구 1주택자는 60세 이상 고령자 및 장기보유 세액공제를 결합해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 다주택자와의 실질적인 세 부담 격차는 더 벌어지는 구조다.
한양대 강성훈 정책학과 교수는 “현행 제도에서 30억원 주택 1채를 가진 경우와 10억원 주택 3채를 가진 경우를 비교해 보면 1채를 가진 쪽의 세율이 더 낮다”며 “과세형평성 차원에서 보유주택 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다”고 말했다.
보유세 강화의 핵심 열쇠는 초고가주택이 될 것으로 보인다. 자산 규모가 비슷해도 여러 채를 보유하면 높은 세율을 적용받는 반면, 한 채에 자산을 집중하면 각종 공제와 세액감면을 받을 수 있는 구조가 ‘똘똘한 한 채’를 유인한다는 이유다. 따라서 서울 강남 아파트 수요가 늘며 전체 자산을 빨아들이는 역할을 하고, 서울 집값을 견인하는 구조를 만든다는 것이다.
그 대신 초고가주택 기준을 얼마로, 어떻게 할지가 쟁점이 될 전망이다. 앞서 열린 부처 경청 토론회에서는 초고가주택 기준으로 30억원~50억원 이상이 제시됐는데, 이날 토론회에서는 10억원~30억원 이 거론됐다. 이 대통령은 “어느 정도로 (차등적인 조치를) 할지가 사실 중요하다. 예를 들면 초고가주택을 어느 정도 기준으로 하느냐 등이 중요하다”며 “판단이 어렵고, 엄청난 조세저항이 벌어질 수도 있다”고 설명했다.
■양도세 장특공제 거주 중심으로
현재 양도세의 경우 1가구 1주택자는 양도가액 12억원 초과분에 대해서만 세금을 부담한다. 장기보유특별공제를 통해 보유기간과 거주기간을 각각 최대 40%씩, 총 80%까지 공제받을 수 있다.
이에 따라 이날 토론회에서는 △비거주 주택의 세 부담 적정성 △초고가주택 과세형평성 △거래 정상화 △보유세와의 연계 등이 주요 과제로 제시됐다. 강 교수는 “비거주 주택의 세 부담이 적정한지, 이와 관련해서 장특공제에서 거주공제를 더 확대할 것인지가 핵심 쟁점”이라고 설명했다.
다만 보유공제 혜택 축소로 양도세가 강화될 경우 집을 팔지 않고 계속 보유하는 이른바 ‘동결 효과’가 나타날 수 있다는 점에서 양도세 장특공제 조정안의 시행 시기는 일정 기간 유예될 것으로 예측된다.
토론에서는 1주택자 양도세 감면 혜택의 적용 횟수도 주요 논점으로 제기됐다. 이광수 광수네복덕방 대표는 1가구 1주택자 양도세 감면을 생애 한 차례로 제한하는 방안을 제안했다. 이에 이 대통령은 “양도세 감면을 생애 1회로 제한할지는 모르겠다”면서도 “감면 횟수를 제한하거나 첫 번째는 많이 감면하고 두 번째는 조금 덜 감면하는 방식은 아주 좋은 생각인 것 같다”고 밝혔다.
보유세 강화와 양도세의 관계를 놓고 상반된 의견이 나오기도 했다. 충남대 정세은 교수는 보유세 강화에 따른 보완책으로 양도세를 인하하는 방식은 또 다른 제도적 허점을 만들 수 있다고 지적했다. 반면 중앙일보 안장원 기자는 보유세가 강화될 경우 양도세 산정 과정에서 이미 납부한 보유세 증가분을 반영하는 방안을 검토할 필요가 있다고 제안했다.
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서영준 최용준 김찬미 기자
