서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2026.8.9 ⓒ 뉴스1 박세연 기자
(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 금융당국이 고위험 주택담보대출에 대해 향후 한층 강한 자본규제를 예고하며 은행권이 촉각을 곤두세우고 있다. 주요 은행에서만 주택담보인정비율(LTV) 80% 이상 대출이 11조 원에 달하는데 향후 고LTV 주담대에 대한 추가 자본규제가 현실화되면 자본건전성 핵심 지표인 보통주자본(CET1) 비율에도 영향이 있기 때문이다. 특히 ‘고가주택’ 기준을 어디에 두느냐에 따라 서울 아파트 상당수가 새로운 규제 대상에 포함될 수 있어 관심이 더하다.
19일 금융권에 따르면 KB국민·신한은행은 최근 주거용부동산담보대출의 LTV 현황이 담긴 반기보고서를 공시했다.
보고서에 따르면 올해 6월 말 기준 국민은행의 LTV 80% 이상 주담대는 2조 2187억 원이다. LTV 80% 이상~100% 미만 대출은 2조 1819억 원, LTV 100% 이상은 368억 원이다.
신한은행은 LTV 80% 초과 100% 이하 주담대가 총 8조 6808억 원이다. 단 여기엔 일반 가계대출보단 법인·SOHO 등 사업자대출(기업대출)이 대부분인 것으로 전해진다.
LTV 80% 기준으로 보면 두 은행의 총잔액이 10조 8995억 원, LTV 60%를 기준으로 보면 국민은행은 40조 1416억 원(전체 31.4%), 신한은행은 32조 9258억 원(전체 43.1%)에 달한다.
금융당국은 현재 고위험 주담대를 2개 유형으로 구분해 위험가중치(RW)를 적용하고 있다. 만기일시상환·거치식분할상환 또는 3건 이상 주담대 또는 LTV 60%를 초과하는 경우 평균 RW의 약 2배를 적용하고 있고, 만기 또는 거치기간 연장 시 원금상환비율이 10% 미만인 경우 평균 RW의 2.5배를 적용 중이다.
당국은 여기에 △고액·고DSR 주담대 △고가주택·고LTV 주담대 등을 확대할 계획이다. 이 주담대에 대해선 평균 RW의 2~4배를 적용하는 방안을 검토 중이다.
특히 신설되는 고위험 주담대 RW는 신규 대출뿐만 아니라 기존 대출 잔액에도 부과할 예정이다.
이 경우 당장 LTV 60% 이상 잔액이 규제 강화 사정권에 들어온다. 현재 당국은 고LTV 세부 기준을 확정하지 않았으나 60%, 80%, 100%를 기점으로 RW를 각각 2배, 3배, 4배를 적용할 가능성이 있다.
은행권은 기존 대출 또한 신설되는 기준이 적용되기에 예의주시하고 있다. RW를 상향 적용하면 은행권 자본건전성 핵심 지표인 CET1 비율에도 영향을 미칠 수 있다. CET1은 각 금융지주의 주주환원 정책의 핵심 지표이기도 하며 정부 핵심 정책인 생산적 금융 확대에 일부 제동이 걸릴 여지도 있기 때문이다. CET1 비율이 낮아지면 자기자본을 추가로 쌓거나, 대출을 줄여야 한다.
현재까지는 고LTV, 고DSR, 고액 주담대의 경우 영향이 미미할 것으로 보고 있다. LTV, DSR 등 이미 규제가 있기에 과거 고액 사업자대출 등을 제외하면 일반 가계대출에선 보수적인 은행권 영업 기조상 무리한 대출이 대규모로 나갔을 가능성이 현저히 떨어지기 때문이다. 올해 초 금융당국이 이미 주담대 RWA 하한을 기존 15%에서 20%로 상향한 바 있다.
이에 관건은 ‘고가주택’ 기준이 될 전망이다. 당장 기준점으로 거론되는 건 현재 대출 한도 차등화 기준인 ‘주택가 15억 원, 25억 원’이다.
금융위는 지난해 6.27 부동산 대책을 통해 주담대 한도를 ‘6억 원’으로 제한한 데 이어 10.15 부동산 대책으로 15억 원 이하 주택은 현행대로 6억 원을 유지하되, 15억 원~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 차등화한 바 있다. 15억 원으로 정해질 경우 서울 아파트 절반이 새로운 규제 대상에 오르게 된다.
금융당국은 금감원을 중심으로 은행권 협의와 자본비율 영향 분석 등을 거칠 예정이다. 세부 기준은 4분기 중 확정할 방침이며, 시행 시기는 내년 1월부터 시범 운영 기간 6개월을 거쳐 하반기부터 본격적으로 운영한다.
금융위 관계자는 “기준을 너무 엄격하게 하거나 이상적으로 접근하면 금융회사의 자본 부담이 너무 커지게 된다”라며 “내부적으로 시뮬레이션을 돌려보고 있으며 금융사랑 협의하며 만들어야 한다”라고 말했다.
